楼市渐入新常态未来投资房价增速等均将放缓合山

2020-01-08 10:02

在楼市的低迷期,各级政府不遗余力的救市举措,正在给房地产市场带来潜移默化的影响。机构数据显示,7月多地楼市成交量比6月有小幅回升,市场隐现反弹迹象。

但更重要的影响在于,随着市场交易出现反弹、宏观经济形势企稳、户籍改革措施出台等一系列利好因素的出现,房地产市场的信心正在逐渐恢复。近期部分城市的房屋和土地供应均出现增长,正在为未来的市场升温打下基础。

专家认为,虽然市场处于低迷状态,但一系列微小的变化,都将给市场带来“蝴蝶效应”般的影响。短期的成交量回归,恐怕并不意味着长期“牛市”的到来,低增长、价格平稳等将成为未来市场的常态。

松绑力度超预期

在经过长达4个月的尝试后,地方政府松绑楼市的尺度骤然加大。四川省财政厅近日发布通知强调,从2014年7月1日至2014年12月31日期间,对首套普通住房购房者,要求贷款利率不超过基准利率。同时,按实际发放贷款金额的3%给予财政补助。

上述措施发布后,迅速引起轩然大波。中原地产首席分析师张大伟分析认为,成都这一救市政策,是目前为止动作最大救市措施,既是第一次明确用财政补贴购房者,也是第一次明确使用信贷政策救市。相比松绑限购等举措,其效果将更为明显。

不少业内人士对上述举措提出反对并指出,用纳税人的钱补贴购房者,既不合法理又有违公平。赞成者则认为,此举与此前经常采用的税费补贴相比,并无根本区别。

截至目前,主管部门尚未对该项措施做出公开表态。随着越来越多的城市加入松绑限购的大军中,房地产市场的政策正在出现明显松动。

中原地产研究部统计数据显示,截至日前,已有30个城市在限购方面有不同程度的松动,占所有46个限购城市的比例为65%。此外,还有不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等政策。

该机构预计,年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策。也就是说,除一线城市外,其余限购城市都将肯定在年内取消限购政策。

多数受访者向中国证券报表示,从政策层面看,力度将会越来越放松。此前几个月,住建部部长陈政高赴中西部多个省份调研并座谈,并在座谈中向部分省份明确了“刺激需求”的政策方向。分析指出,未来信贷政策仍有松绑的空间,并可能进一步刺激需求。

心理影响大于实际

从市场表现来看,楼市政策松绑的效果似乎正在显现。中原地产的数据显示,7月1日-27日,全国典型的54城市合计住宅签约套数为15.2套,比6月同期轻微反弹了3%。其中,二三线城市成交量出现明显上涨。

由于季节因素,7月往往是全年成交的淡季。业内人士指出,成交量之所以出现反弹,并不仅仅由于松绑限购所致,还因为压抑许久的需求逐渐释放,越来越多的房地产项目采取降价措施,以及宏观经济层面出现了积极变化。

机构数据显示,杭州萧山、济南、成都等地的效果较为明显,取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。长春、武汉、宁波、南宁等4城市,取消限购后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并无明显变化。

从上述数据不难看出,松绑限购对市场的实际影响十分有限。并非所有城市都受益于政策的调整,也并非有所城市的反弹势头都能够持续。但在经历了半年之久的市场低迷之后,区域市场积极信号的传出,仍然有助于信心的恢复。

合景泰富集团营销总经理周曜近期表示,在一些城市的核心区,松绑限购之后,成交量出现大幅回升,说明市场需求仍然旺盛。在该公司布局的城市中,几乎全部出台过限购政策,如今市场的变化使之看到了积极的一面。

周曜认为,房地产市场正在经历一个“筑底”的过程,未来仍有不小的发展空间。北京某房企负责人也表示,在城镇化的大背景下,未来的房地产市场需求仍然强劲。

近期,国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》,虽未直接提及房地产业,但户籍政策即将发生的重大变化,仍被认为是房地产市场的利好因素。多数受访者认为,在多重利好的刺激下,房地产市场的景气指数将迎来回升的过程。

低速增长将成常态

市场信心的恢复,已在供应量的指标上有所体现。据亚豪机构统计数据显示,在7月21日至27日的一周内,北京楼市共有6个项目集中入市,累计新增供应5372套,环比上周大涨303%,创年内周供应新高。

机构数据显示,8月北京共有32个楼盘项目计划开盘,其中包括11个纯新盘和21个老项目后期。今年3月以来,北京楼市供应规模上升,并连续6个月每月开盘项目量超过30个。相比之下,去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。

同时,进入下半年,北京加快土地供应步伐,继7月中旬接连出让5宗经营性地块后,7月29日北京土地市场再次迎来5宗经营性地块同时出让。分析人士指出,供应端数据的改善,预示着未来北京楼市将可能出现持续回暖的局面,这种情况颇能反映整体市场的现状。

最近10年来,我国房地产市场共经历了三次下行周期,此轮市场波动被看作是市场的第四次下行。在以往的三次低迷之后,楼市均出现大幅上涨。但如今的种种迹象表明,虽然市场有升温迹象,但大幅攀升的局面恐不复存在。

国家统计局的数据显示,全国商品房库存已连续多月出现增长,表明整体市场的供需关系已经出现逆转,这也使得房地产市场的后发动力变得不足。

在这种大背景下,房地产企业的态度正在从以往的“乐观”变为“谨慎乐观”。在北京7月29日出让的土地中,孙河区域的两宗地块遭遇流拍。究其原因,机构认为,去年该区域曾诞生过“地王”,如今的土地底价参照“地王”价格而定,但市场已不能接受。

分析人士认为,下半年土地交易量可能有所回升,但土地市场的整体热度很难随之升温。在供大于求较为严重的二三线城市,土地市场低迷恐将持续较长时间。中原地产数据显示,今年7月前30日,全国20强房企拿地额仅为109.8亿元,创今年以来的新低,比今年1月下降了8成。

“公司拿地决策的周期明显变长,而且不会拿价格特别高的地块。”某上市房企负责人向中国证券报记者透露,从去年开始,该企业就调减了年度销售增长目标,并在内部会议中指出,房地产企业规模扩张的时代已经结束。

多数机构认为,本轮市场调整期的大背景和市场表现,意味着未来的房地产市场形态将发生变化。其主要表现为,楼市将进入低速增长阶段,房地产投资、土地交易、房屋交易量的增长均会变慢,房价增速同样放缓。在本轮调整期过后,这种局面将可能成为常态。

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